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萬達歸來,起死回生?

來源: 微信公眾號“文軒實驗室” 加西亞 2019-10-13 10:32

2019年7月17日,成都青白江萬達廣場奠基,熟悉的萬達再次歸來。

那個把掙一個億當成小目標的王健林“回來”了,過去3年一直在“丟”的萬達,現在要把“丟”的“撿”回來,這看起來可不是一個小目標。

01萬達歸來

2017年,萬達637億元向富力地產、融創出售77家酒店、13個文旅項目,一時間萬達被去杠桿、去地產化、輕資產轉型、降負債率,等關鍵詞包圍。

然而從2019年萬達最新的動向來看,萬達轉了一個圈圈,確實又回來了。最終王健林還是回到文旅產業上,畢竟文旅產業現在還不夠成熟,對萬達來說,不成熟的行業意味著還有更多“渾水可以蹚”。

據文軒實驗室不完全統計,2019年以來,萬達集團對外投資總額超過2000億元。其中大多數均為文旅產業方向,而文旅產業是非!爸亍钡漠a業,既重資本也重運維。來自上海清算所披露萬達2018年年報顯示,2018年該公司有息負債為1924.39億元,2020年1月前至少要還210.27億元。而截至2018年末,萬達商管的現金及現金等價物僅為773.53億元,比年初少了375.91億元。

在2018年的業績總結會上,王健林說,“2018年萬達的負債相比2017年減少了30%左右,應該是國內大型企業負債率下降最多的公司之一”。

在萬達大舉投資背后,很難清晰的洞曉萬達的資金來源,但是從整體投資規模來看,萬達在流動資金上顯然較2017年寬裕的多。

02兩千多億大買賣

這似乎是萬達在文旅項目上的“卷土重來”,具體來看,2019年萬達用錢都干了哪些買賣?

僅2019年上半年,萬達就在四川、沈陽、潮州、蘭州和天津等5個地區宣布投資項目,總預計投資額超過2550億元,比萬達2018年總收入的2512.7億元還高。不到一年的時間里,萬達對這些項目總預計投資額已經達到3070億元(根據框架協議整體項目預計投資總額計算而得)。在以上投資中,除萬達廣場、星級酒店、醫院、學校外,主要的投資項目是大型文旅游項目。初步估算,用于文旅項目的投資將超過2000億元。

萬達在拓展文旅項目的同時,在全國土地市場也比較積極,公開信息顯示,2019年至今,萬達相繼在廣州、上海、武漢等多地參與土拍,拿地資金超105億元。如今這8個文旅項目預計總投入超3000億元。

03王建林:“我對家鄉夠意思了”!

從大連發家的王健林,給人一種東北人的灑脫爽朗之感,實際上王建林是四川人,我們的老鄉!拔覍亦l夠意思了!”在2019川商發展大會上,王健林表示。自2015年4月萬達集團與四川省首次簽訂戰略合作協議的4年來,萬達先后在四川投資了多個大型文旅項目、萬達廣場、星級酒店等。

截止2019年8月,萬達集團在四川累計已完成投資1600億元,加上此次新增投資,四川成為萬達在全國投資最多的省份,確實對家鄉夠意思了,當然從另一個角度來說四川經濟和營商氛圍比較好。6月10日,青白江萬達廣場亮相,同樣是萬達近期在成都的重要發聲,顯示萬達廣場在川內萬達空白區域的持續布局。

目前成都周邊,郫都萬達、雙流萬達、龍泉驛萬達、崇州萬達、金堂萬達、青白江萬達等陸續運營或亮相開發,其郊縣/區的戰略或將繼續深入,從其入駐之后的吸納能力來看,尚未布局萬達廣場的郊縣/區都有入駐的可能。

川內的其他城市萬達已布局,綿陽萬達、遂寧萬達、雅安萬達、德陽萬達等城市,不管其位于核心老城或者城市新開發板塊,萬達商業品牌深入人心。萬達所到之處依然標志著成熟配套的到來,雖然在商業新概念上守舊,行業創新力上相對較弱,但對于日常消費和城市商業剛性需求的補給上,萬達釋放的影響力依然很大。萬達還是那個萬達,配方熟悉。

04萬達的“新”文旅要如何做?

王健林在2018年再度宣布,要在延安造一個延安萬達城,對于萬達城王健林曾滿懷期待,他公開宣稱,萬達城將被快速復制到多地,但是這次萬達想好了新的主題方向。將13個文旅項目賣給融創中國,曾一度被外界解讀為萬達對文旅業務的暫停,盡管萬達聲稱自己從未離開中國文化旅游行業。而2018年9月“延安紅色旅游小鎮”框架協議的簽訂則被視為萬達“重回文旅”。這些新入手的文旅項目都有著與地區特色相關的概念包裝,比如“紅色主題”、“潮州文化”,同時也與“國際”、“頂級”接軌,涵蓋萬達文旅、商管、健康、體育、影視等內容。

以延安萬達城為例,項目位于延安高新區,占地約1900畝,項目總投資120億元,其中文旅投資約40億元,按照官方宣傳,該項目集愛國主義教育、旅游度假、非物質文化遺產展示體驗等于一體,內容包括紅色主題街區、紅色主題室內樂園、紅色主題劇場、度假酒店群等內容。2018年9月26日,萬達稱與延安市政府簽訂了《延安萬達紅色旅游小鎮項目合作框架協議》。萬達賦予了這個文旅項目特殊的意義——中國“首個紅色主題萬達城”。

按照規劃,延安萬達城占地面積將達到128公頃,總投資120億元,是一個包括紅色小鎮、軍事樂園、冰雪樂園、冰舞劇場、大湖秀、度假酒店群在內的超大型文旅綜合項目。

財經評論員嚴躍進分析稱:紅色文旅投資,實際上具有多重效果。

第一、在原有山水、古鎮等旅游資源開發基礎上,創新和豐富文旅產品是廣大房企需要做的,紅色文旅正成為這兩年的旅游消費需求新熱點。

第二、紅色文旅實際上也和扶貧等工作結合了起來,部分貧困山區和革命老區,本身有較好的紅色文旅資源和歷史,值得開發,這也是促進此類區域經濟發展的重要舉措。

第三、從萬達本身來說,其積極投資,具有較好的覺悟,和當前中央文旅消費政策高度吻合!

在萬達首輪文旅項目中,除了早期的長白山國際度假區、武漢中央文化區、西雙版納國際度假區和青島東方影都外,其余15個項目均被統稱為“萬達城”。自2009年長白山國際度假區的試水,到2011年武漢中央文化區的正式進軍,再到2013年全國陸續上馬的萬達文化旅游項目——“萬達城”。

王健林始終對萬達文旅保持熱情。值得一提的是,2018年4月國家發改委等五部委發布《關于規范主題公園建設發展的指導意見》,即開發商不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地,主題公園周邊的酒店、餐飲、購物和住宅必須單獨供地、單獨審批,不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批。這意味著,原本開發商可以利用地產開發、或銷售住宅樓盤以快速回籠文旅的資金方式或被切斷,要求文旅、文化產業地產項目要“去地產化”。

相關資料顯示,在延安的7宗開發用地中,3塊為商業用地,面積占整體的38.01%,4塊住宅用地面積則占了61.99%;而蘭州的28宗開發用地中,17塊為商業和居住混合用地,為總面積的59.47%,10塊商業用地則為39.48%,僅有一塊用地為“文化設施用地”面積占比1.05%。僅從當前萬達在延安、蘭州拿地以及地塊的屬性來看,萬達這兩個項目或依然以文旅為牽頭,再搭配周邊樓盤銷售。一位地產人士分析到,“早期做文旅的地產開發商更多是為了拿到更多的地,但實際可能并沒有在做文旅!倍鴱娜f達在延安拿下所有地塊的指標來看,文旅看上去更多還是“噱頭”和“備胎”。

截至2019年6月,萬達已宣布在全國8個地區布局新一輪以文旅牽頭的項目。從目前可以查詢的土地拍賣信息顯示,萬達8個新項目中,延安和蘭州已經拍下相關地塊。這兩個項目中居住用地或商業和居住混合用地占據過半比例。房子才是當下的消費品和投資品,文旅還需要時間和靠譜的概念植入。

萬達新一輪文旅所投資的城市中:潮州屬于海上“一帶一路”城市;沈陽地屬東北三省,是近期國家大力推動發展的地區;貴州、延安、蘭州以及四川,它們是西部地區的省份和城市,近期文化旅游部發布《文化產業促進法(草案征求意見稿)》所提及的:支持中西部地區開展文化產業合作和扶持。

萬達緊貼政策和城市發展的動向,積極嘗試變化未嘗不是一件好事,但好不容易“輕”下來的萬達,會因為這一波操作再次變“重”嗎?

(來源:微信公眾號“文軒實驗室” 加西亞)

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