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獨家探訪成都印象城內部,實時曝光工程進度

來源: 購成都 曹屹林 2019-10-16 19:47

4個月前,購成都率先報道了位于成都東二環老牌商圈—建設路商圈的萬科華茂廣場商業部分重新啟動的訊息。8月中旬,印力召開品牌招商發布會,正式宣布該項目被命名為“成都印象城”,以一場無主持人、沉浸式的新奇方式,聯合諸多主力品牌現場呈現體驗場景,并向市場分享了將借鑒“島嶼”、“漂流”等理念來打造成都印象城。

受限于整棟印象城主體建筑及外立面都是完工狀態,很難真正感知到這個項目的實際進度。為了讓大家更加詳盡直觀地一窺印象城內部工程進度及未來會呈現什么效果,本期我們實地探訪成都印象城,也探討下項目開業后的商圈競爭與聚合影響。

內部動線簡單,空間開闊

從現場展示的平面施工圖上,我們可以看到印象城首層的店鋪規劃及動線分布,簡單的“一字型”動線設計清晰流暢,規劃的品牌店鋪結構一字排開使得品牌贏得了充分的展立面。

當然最重要的是幾乎沒有死角,圖右下方的小通道處為購物中心與華茂廣場寫字樓的通道。目前華茂廣場寫字樓入駐率保持在80%以上,該通道處租戶后期的有效人流也足夠客觀。

可游、可留的場景式空間是成都印象城區別于普通商場建設的核心,設計上更強調年青化,趣味性,獨特性和現代感。

我們從現場走場發現,印象城現有場地水平流線長,垂直動線高,樓層多,同時具有多個大小中庭空間,連廊和平臺結構豐富,中庭尺度較大,較好的物業基礎為增強趣味點的設計提供了良好的條件。我們將印象城內部效果圖結合購成都實時拍攝的項目內景,完整展示了現今狀況及未來實景的對比效果。

結合設計方的樓層剖面圖,能夠更直觀地理解印象城的結構與趣味點打造的理念。

印象城在水平方向上強調 “海島”的概念,除了布置不同的外擺,展示,演示,信息交流和互動的功能外,還提供休息的場所。讓消費者在海島沙灘樣的輕松環境中,享受購物的樂趣,并融入環境。首層用 “島鏈”的手法將三個入口及地下商業聯系起來。其他樓層更根據業態的不同, 對“島”的形式和內容做變化的處理,強調趣味性。

在垂直方向上,印象城采用“海島樓閣”的概念, 增強趣味性。目的在于將人流向上引領,增加三層以上商業的人流量和吸引力。和傳統樓閣不同,造型上強調現代感,色彩鮮明,材料上輕盈通透,功能上有休憩,廣告,演示,和綠植等,空間上有開有合。布局上如中國園林,起承轉合,變換有致。

我們注意到,為了令項目內動線更為通暢及租戶空間方正,印象城對結構板多處進行了重構。重新規劃了直達梯的分布,整體拆除核心落位區電梯井,在增加通道空間感同時也增加了實際的承租區域。

跨層概念明顯,主題化街區亮點突出

招商層面,除了已知的完美世界影城成都首店、全新升級的G-super精品超市旗艦店、幾何書店及卡通尼樂園外,現階段項目方對于其它已簽的品牌保持神秘。

根據印力方面的官方回復,大量的品牌釋放會在接下來逐步向市場公布,據悉會有相當數量備受追捧的品牌城市首店簽約進駐。(根據上輪發布會上公布的數據,首店約占整體品牌數的25%)

盡管尚未有確鑿消息指向具體品牌,但我們走場發現了一些別致的施工。

無論在首層、規劃的兒童區以及高區餐飲區,我們看到有多個店中店在進行跨層的前置施工,這不難可以猜想已確認上述位置品牌的高級次。

除了從施工現場的布局猜想印象城對其招引品牌有較高期許外,趣味性也體現在印象城對場內樓層、街區的主題化打造。

延伸“島嶼”的設計,利用多露臺打造城市觀景臺,在高區再聯通寫字樓,打造出跨層Lounge,提升通達性與消費體驗感。美食街區的分區定制將項目與入駐品牌的特色融匯。

通俗地理解,印象城將營造出特色的品質煙火氣,將全時態的概念貫穿。

競品分層清晰,未來或拉動商圈成型

實地探訪印象城后,我們對順利開業有信心。

能不能超預期經營,我們認為機遇與挑戰并存。

首先,無新項目入手,現有商業項目老化傳統已是建設路多年的現實困境,聲量小、體驗度差等都是局限了其競爭力的因素。但由高校、政府及諸多國企支撐沉淀的龐大人口消費基數,又讓以建設路商圈為核心的大城東成為一個“成熟的消費洼地”。

印象城的面市意味著區域商圈內的重新排序。但對比看,無論是形態、體量還是客群定位,印象城與周邊項目的差異明顯,較好地形成了商圈內“高、中、低”的差序配置,彼此的交融性大于競爭。

印象城的“打頭”在一定程度上會形成“籠絡”效應,再強化建設路在新市場競爭中的占位。但理想的效果離不開區域內不同企業的默契配合,良性競爭,做大蛋糕,實現多贏。

其次,大區域內新項目接連亮相勢必會造成一定客群分流的現實。但我們認為,避其鋒芒,利用交通距離的輻射優勢,印象城以西的存量市場才是未來這座項目的制勝關鍵。

反而城東不斷的新項目入市會拉高市場整體對城東大環境的關注,提高區域價值熱度。

除了上述宏觀的基本判斷外,成都印象城能夠在區域內占據關鍵位置核心還歸結于三:

■  印力在成都的首個旗艦商業,占位高,期許高;

■  地方政府重視程度非凡,建設路商圈近5年來首個入市的商業,在整體消費促進的環境下,對成華區商貿發展有明顯的招商成果;

■  基金的充沛財力與項目團隊的專業度

接下來,我們也將緊密跟蹤關注成都印象城的品牌進駐情況,會于不同渠道及時跟市場分享有效訊息。

(來源:購成都 曹屹林)

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