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成都本土開發商引領變革 天府新區又一商業項目將亮相

來源: 購成都 曹屹林 2019-10-16 20:07

四個月前,購成都對天府新區的商業現狀進行了報道與分析。

在盤點天府新區商業的同時,我們注意到諸如萬科、中海、紅星美凱龍等巨頭都紛紛占位,在途中我們還發現了一個脫于常規、特色定制、不局限于普通招商的Mini商業項目——將于今年12月下旬開業的同森·元気港。

本土商管企業的創新逆旅

正如4個月前的分析所言,不論是從政策上,還是經濟總量上,天府新區商業前景早已是共識。

伴隨城市外擴的是土地增值、人口遷移和商業風向標的興起。在城市去中心化的今天,無數個新社區形成無數個小聚落。這些人口密度極高、消費實力迅速增長的新興圈層都面臨著階段性商業供應不足的現實窘境。天府新區便是典型。

在眾多開發商紛紛對新生的商業需求蜂擁而至時,本地商管企業敏銳地抓住了社區商業項目的關鍵點,不僅在成都片區動作頻繁,更力爭擴大版圖,在逆襲的路上越走越遠。

比如我們正密切關注的同森·元気港。作為本土商管公司中的一員,同森團隊重組后在經營理念上的變更和創新精神在元気港上體現得淋漓盡致。

將元気港作為案例來解析,我們認為有三個點值得業內參照考察:

從民生層面來說,它的業態構成迎合政策,是大勢所趨。

從商業邏輯來看,它匹配周邊居民消費的發展階段,項目理念非常務實。

從行業背景分析,它對社區空間的探索和創新帶來了全新啟示。

為什么這樣講,請看我一一分析。

什么是元気港?

元気港位于劍南大道南段,依靠快速路,項目通達性極佳。(從金融城車行至元気港僅15分鐘)除了同屬同森開發的金棕櫚有1萬住戶外,1.5km內還密集分布了200多個小區,常住人口達9.2萬人,周邊還有20余個覆蓋全年齡段的學校。

生活居家氣息濃,家庭性消費突出,是我們對片區的第一印象。

地鐵方面,元気港臨近1號線四河站和正在修建的5號線。但現階段受限于地鐵施工導致區內路徑復雜費時,反而為元気港構筑了區域循環消費圈。

再看競品,項目1km內生活配套、商業氛圍、社交空間和目的性消費場所缺失,僅由華陽歐尚和中低端臨街底商形成商氣。

成熟市場,競爭薄弱,該片區的消費基礎好,市場增長空間可觀。

2萬余方的元気港堪稱“mini”。實地踩盤后,我們認為區別于大多數社區項目的千篇一律,元気港小而精、小而全、小而有差異化。以“民生”作為切入點,既迎合政策又匹配周邊消費的發展階段,講述商業升級外,元気港為城南注入了原本沒有的煙火氣和人情味。

半開放式的元気港幾何外形裝飾已經完整呈現,三層樓的立面街區為租戶的運營時間提供了多樣化的選擇,可以研判未來元気港內或有24小時不間斷營業的業態。既保證統一管理,又保障租戶充分的自由經營。

現場看我們注意到元気市集的巨型圍擋。

根據現場的資料介紹,元気市集是項目開發商按照成都市委市政府“便民、利民、惠民”的總體要求,創新打造的本土化“菜籃子”民生工程。

元気市集的整體定位、環境美陳、氛圍打造、產品定價既不同于一般連鎖超市,更不同于現在流行的新零售中心。

從環境打造來看,元気市集效果圖呈現出的賽博朋克風格如果能完美落地,當屬成都市最美的菜市場。

更令人驚訝的是,產品的定價不是千篇一律的定價銷售,是允許價格一定波動的議價銷售。

這個細節讓我們認為開發商調研深刻,無論從定位還是構造上都符合區域內居民的消費現狀。招商手冊的介紹也很確切,元気市集是項目方合作孵化的新業態,一個介于超市和菜市場之間的產品。

一定程度上元気市集在解決周邊居民“吃”的現實問題外,更在日常生活中注入了人們記憶中那份難能可貴的煙火味。

同時,其對整個元気港項目的價值提升令人稱奇,據開發商介紹,僅僅只有1000余方的元気市集讓整層樓的租金大幅上漲。

這個由同森孵化出的市集業態似乎可以走出一條主力店招商的新路徑。整個項目背后是同森關于社區空間的全新模式:基礎業態+平臺一體化精細運營+個性項目孵化。

拋開基礎業態不論,個性化定制項目針對不同片區不同人群,而平臺一體化運營則是目前眾多開發商都在聚焦的產物。一個從產品服務銷售場到生活空間的一站式服務平臺,更加強化了社區空間與周邊住戶的紐帶和聯動。

除了元気市集外,這個2萬方的mini社區空間還引進了幾何書店(1000方)、麥當勞汽車餐廳(1000方)、橙天國際影城(1600方)等在華陽地區的“首店”品牌以及數十個覆蓋親子、餐飲的消費品牌。這些業態彌補了周邊商業的空白,更為周邊社區客群提供更多元的娛樂、文化消費方式。

據購成都獨家渠道,元気港確認于今年12月下旬正式亮相。

不論是引進麥當勞這種國際餐飲,還是自主孵化開發新型業態······元気港的背后,我們能看到成都本土商管公司的全新蛻變進程和同森想在成都市場占位破局的雄心。

下一個風口就在社區中心

作為成都本土開發商,同森的打法可圈可點,三條產品線非常清晰。主題類的綜合性購物中心、主題街區、社區商業。

如果說元気港本身是一種社區商業孵化和產品籌備的一個試驗品,那么位于郫都區核心區位的錦熙則是同森在實現其終極目標上的一塊基石。

位于郫都區的錦熙項目足有10萬余方,項目由主題街區(青春鯉)、仿古建筑街區(錦熙里)、購物中心(v購)、臨街底商(北堂巷)、公園(錦熙公園)組成。以“大漢潮”為主題的項目理念非常具有差異性。

漢服、國學等依據郫都區在漢朝時的輝煌歷史加上二次元等年輕潮流文化形成古今結合的項目主題,再結合周邊片區里80%的大學生消費群體,同森對于錦熙項目的寄予就是要再造郫都區城市中心。

目前,正在持續招商的錦熙定位清晰,“青春鯉”以年輕消費娛樂業態為主,偏年輕化;“錦熙里”則全是獨棟仿古建筑,以餐飲業態為主,幾何書店已確認入駐;同森自主孵化的元気市集也會在錦熙再次亮相。

獨特模式、自主產品、差異化主題,同森的破局之道我們有目共睹。作為成都本土商業的后起之秀,相信憑借在元気港、錦熙等項目上的個性創新,同森將在短期內快速贏得市場的關注。

我們也堅定認為,在非常飽和的成都商業市場中,還有兩個機會核心:城市更新與社區中心。同森的商業推進路徑,或許也正是鞏固社區中心發展之路。

接下來,我們還將獨立撰文討論城市更新與社區中心兩個話題,敬請期待。

(來源:購成都 曹屹林)

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